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万科召开2018年业绩会 万科2018年年报数据分析

华尔街见闻 来源:环球财经广播 2019-03-26 13:46

  5、2018年新增项目227个,面积4681.4万平方米,新增项目均价为5427元/平方米,成本较低——占当期房价36%。按权益投资金额计算,81.4%位于一二线城市。截至报告期末,在建项目总建筑面积约9012.7万平方米,权益建筑面积约5402.1万平方米;规划中项目总建筑面积约5936.2万平方米,权益建筑面积约3579.6万平方米。参与的旧城改造项目,权益建筑面积合计约347.7万平方米。累计项目储备大约是1.5亿平米。

  以上是地产开发的基本情况,一如既往的稳健。但我更关心下面的业务,也是重点。

  第一是物业。万科物业去年实现营业收入98.0亿元,同比增长33.0%。这是国内首个接近百亿的物业公司——绿城是67亿,碧桂园是47亿,没有披露管理面积,2017年是5亿平米。无论规模还是收入,双双第一。

万科年报2018业绩披露

  第二是物流,2018年新获取项目64个,合计可租赁物业的建筑面积约为494万平方米。截至本报告披露日,万纬物流进驻42个城市,已获取124个项目,可租赁物业的建筑面积约971万平方米,其中已运营项目62个,其中稳定运营项目平均出租率为96%。加上普洛斯,行业第一。

  第三是商业地产,至2018年底,万科管理商业项目共计210余个,总建筑面积超过1300万平方米。其中,印力运营项目逾120个,遍布国内50多个城市,管理面积近1000万平米。期内,印力集团联合收购的凯德20家购物中心完成交割。面积上是迈入了一线阵营,但营收上距离华润置地这样的百亿级还差比较大的距离。

  第四是租赁公寓。长租公寓业务覆盖35个主要城市,累计开业超过6万间,开业6个月以上项目的平均出租率约92%。2017年的情况是:覆盖29个一线及二线城市,累计获取房间数超过10万间,累计开业超过3万间。当时披露2018年的计划是:计划新获取10万间以上租赁住宅,新开业5万间以上。现在看来,超额完成,但是新获取房源不清楚有多少。考虑到万村业务基本暂停,可能新获取房源受到比较大的影响。

  以上四块业务,明确已有两块——物业、物流,全国乃至全球第一,租赁公寓,行业前三。相比之下,商业地产略弱。但总体而言,这四块业务,基本上目标都已经锚定,架构也都搭建完成。这是我一直在强调的,理解万科转型的重点。在这一论大周期里,万科的转型,实际上已经领先。当然,现在这些业务在总体的收入贡献中微乎其微,但是我们看新业务,看的肯定是成长性,如果不看成长性,就不能叫新业务了。

  比如说物业,这个行业是一个1.5-2万亿级的行业,和长租公寓一样是个大蓝海,眼下处在极为迅猛的扩张期——只要看看在香港上市的那11家物业公司,每年的在管面积都是以千万平米级的规模在猛增,利润也都是50%以上的增长,市盈率也是5-8倍于房地产。整体看来,物业现在所处的行业就是15年前的房地产开发。相比于之前的伴生业务,现在的物业公司已经是潜力巨大的独立业务了。

  相比于其它房地产巨头,万科在规模、净利上面,其实都已经不具备明显优势——2018年净利排第四。这一点,你也可以理解为万科要巩固基本盘的背景。但在转型探索上,必须要讲,万科已经领先了一个大身位。

  假如说要分拆,那么,未来数年,万科旗下至少已经有4个业务可以独立上市。

  这一点,和郁亮前段时间谈到的“万科现在处于战略主动期”,是相呼应的。总结一下,我对万科战略主动期的理解,有两点。

  一是,在房地产开发上,万科现在进入的城市少,单城市占率高。这意味着万科的城市效益更高,管理成本更低,进取的空间也更大。另外一点,万科现在储备了大量的现金,拥有最好的低负债,如果想扩张,是具备这种能力的。

  二是,万科的转型领先,基本已经锚定未来10年的发展面貌。假定这个房地产开发依然有5-10年的稳健增长期,那么未来的过程,一定将是“房地产开发行业的集中度残酷拼杀+新生业务的迅猛扩张”这样一个双管齐下的新时代。

  过去的2018年,可能既是万科的一个“活下去”之年,也是一个新生之年。

  

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